동탄1신도시는 2007~2008년 입주가 몰린 지역입니다. 이제 18~19년 차가 됐고, 바로 옆 동탄2 신축과 가격이 비교되는 위치에 있습니다. 그런데 실거래를 보면 단지별로 전용 84㎡가 3억 9,000에서 10억 7,500까지 벌어져 있습니다. 네이버 부동산 기준으로 왜 이렇게 차이가 나는지 정리했습니다.
동탄1 주요 단지 실거래
2026년 3월부터 9월 초까지 6개월 실거래 기준입니다. 반송동·석우동·능동 일대 대단지를 묶었습니다.
| 단지 | 준공 | 전용 84~87㎡ 실거래 | 현재 호가 |
|---|---|---|---|
| 다은마을월드메르디앙반도유보라 | 2007 | 6억 7,000~10억 7,500 | 11억 5,000~13억 |
| 솔빛마을쌍용예가 | 2007 | 7억 4,500~9억 1,500 | 9억 5,000~10억 3,000 |
| 예당마을롯데캐슬 | 2008 | 6억 8,000~9억 | 9억~9억 6,000 |
| 숲속마을자연앤데시앙 | 2008 | 3억 9,000~7억 500 | 7억 2,000~7억 5,000 |
| 푸른마을포스코더샵2차 | 2008 | 5억 3,000~6억 7,000 | 6억 8,000~7억 5,000 |
상단은 반송동 다은마을월드메르디앙반도유보라입니다. 1,473세대이고 전용 84㎡가 8월에 10억 7,500에 체결됐습니다. 전용 59㎡도 9월 초 9억 1,000에 팔렸습니다.
하단은 능동 푸른마을포스코더샵2차와 숲속마을자연앤데시앙입니다. 전용 84㎡가 5억~6억대이고, 숲속마을 전용 59㎡는 4억 4,000~6억입니다.
동탄에서 4억대로 진입 가능한 몇 안 되는 구간입니다.
중간 구간에는 석우동 예당마을우미린제일풍경채가 있습니다. 1,316세대이고 전용 76~80㎡가 6억 3,800~8억 8,000, 전용 96㎡가 5억 4,000~8억 9,000입니다. 전용 113㎡도 8억 4,000~9억 4,000이라 대형 평형이 오히려 접근하기 쉬운 가격입니다.
반송동 솔빛마을쌍용예가는 938세대로 규모는 작지만 실거래가 안정적입니다. 전용 84㎡가 7억 4,500~9억 1,500 구간에서 움직였고, 7월 체결가는 9억 1,500이었습니다.
같은 연식인데 왜 갈리나
첫째, 동탄역까지의 거리입니다.
반송동 다은마을·솔빛마을은 동탄역 생활권에 걸칩니다. 능동 쪽으로 갈수록 거리가 멀어지고 가격도 내려갑니다.
둘째, 학군 인지도입니다.
반송동은 동탄1 학원가와 가깝습니다. 실수요 재구매가 이어지면서 가격 하방을 지지합니다.
셋째, 평형 구성입니다.
예당마을롯데캐슬은 전용 87㎡ 이상 중대형 위주입니다. 전용 130㎡가 8억 9,000~10억 3,000인데, 84㎡ 시세와 큰 차이가 없어 면적 대비 효율이 좋은 편입니다.
18년 차 단지를 볼 때 확인할 것
동탄1은 아직 재건축 연한(30년)까지 10년 이상 남았습니다. 그래서 재건축 기대가 아니라 실거주 조건으로 판단해야 하는 구간입니다.
- 주차 대수 – 2007~2008년 단지는 세대당 주차가 1.2~1.5대 수준입니다. 2대 이상 쓰는 가구라면 미리 확인이 필요합니다.
- 배관·창호 상태 – 15년을 넘기면 누수와 결로 문제가 나타나기 시작합니다. 수리 이력을 물어보세요.
- 장기수선충당금 적립 상황 – 적립이 부족한 단지는 향후 대수선 때 추가 부담이 생깁니다.
- 리모델링 추진 여부 – 일부 단지는 리모델링 조합 설립을 검토 중이지만, 사업성 판단은 별개입니다.
💡 TIP 같은 단지 안에서도 동과 층에 따라 2억 이상 차이가 나는 사례가 흔합니다. 다은마을 전용 59㎡는 6개월 실거래가 4억 6,000에서 9억 1,000까지 벌어졌습니다. 평균값만 보고 판단하면 안 됩니다.
동탄2 신축과 비교하면
같은 예산으로 동탄1 구축과 동탄2 신축을 놓고 고민하는 경우가 많습니다. 전용 84㎡ 기준으로 비교하면 이렇습니다.
- 7억대 – 동탄1 솔빛마을쌍용예가 vs 동탄2 호반써밋포레(목동)
- 5억~6억대 – 동탄1 푸른마을포스코더샵2차 vs 동탄2 레이크힐반도유보라(산척동)
- 9억~10억대 – 동탄1 다은마을 vs 동탄2 하우스디더레이크
구축은 생활 인프라가 이미 완성돼 있다는 점이 강점입니다. 상가, 학교, 병원이 자리를 잡았습니다. 반면 신축은 주차와 커뮤니티 시설에서 앞섭니다.
호가는 실거래보다 위에 있습니다. 다은마을 전용 84㎡는 8월 실거래가 10억 7,500인데 호가가 11억 5,000~13억이고, 솔빛마을 전용 84㎡는 실거래 9억 1,500에 호가 9억 7,000~9억 8,000입니다. 구축은 신축보다 호가 간격이 좁은 편이라 협상 여지도 그만큼 제한적입니다.
규제 적용도 동일합니다
동탄1도 화성시 동탄구에 속하므로 2026년 7월 1일부터 투기과열지구이자 조정대상지역입니다. 주택담보대출이 40%로 제한되고, 7월 5일부터 토지거래허가구역입니다.
6억 아파트를 산다면 대출은 2억 4,000까지입니다. 구축이라 가격이 낮아도 대출 조건은 신축과 같습니다.
⚠️ 주의 이 글의 가격은 네이버 부동산 기준 2026년 9월 초 자료입니다. 구축 단지는 개별 세대의 수리 상태에 따라 실제 거래가가 크게 달라집니다.