수도권 남부는 한 덩어리로 묶기 어려운 시장입니다. 차로 40분 거리 안에 전용 84㎡가 27억인 동네와 4억인 동네가 같이 있습니다. 과천·안양·화성 동탄·평택을 네이버 부동산 실거래가 기준으로 줄 세워 봤습니다. 2026년 3월부터 9월 초까지 6개월 실거래를 기준으로 정리했고, 단지별 편차가 아니라 지역별 가격 밴드가 어디에 걸려 있는지 보는 글입니다.
전용 84㎡ 실거래 밴드 한눈에
비교 기준을 하나로 고정했습니다. 전용 84㎡(옛 33~34평), 2026년 3~8월 실거래, 각 지역 주요 단지의 최저~최고 체결가입니다. 같은 단지 안에서도 저층과 로열층 차이가 크기 때문에 밴드로 봐야 감이 잡힙니다.
| 지역 | 전용 84㎡ 실거래 밴드 | 대표 단지 |
|---|---|---|
| 과천시 | 21억 7,000~27억 3,000 | 과천자이·푸르지오써밋 |
| 동탄2 동탄역권 | 13억 9,000~18억 6,000 | 시범우남퍼스트빌 |
| 안양 동안구(평촌) | 10억~15억 | 평촌더샵아이파크·센트럴시티 |
| 안양 만안구 | 7억 2,000~12억 | 래미안안양메가트리아 |
| 동탄2 호수공원권 | 4억 7,000~12억 3,000 | 더샵레이크에듀타운 |
| 동탄1신도시 | 3억 9,000~10억 8,000 | 다은마을·솔빛마을 |
| 화성 병점권 | 5억 4,000~9억 4,000 | 병점역아이파크캐슬 |
| 평택 지제역권 | 3억~9억 4,000 | 지제역더샵센트럴시티 |
| 평택 고덕국제신도시 | 5억~7억 1,000 | 제일풍경채·호반써밋 |
| 화성 봉담·남양 | 3억 9,800~6억 4,000 | 봉담2지구중흥·남양뉴타운 |
정리하면 과천이 20억대 중후반, 동탄역 초역세권이 10억대 중후반, 평촌이 10억대 초반에서 15억, 만안구와 동탄 외곽이 7억~12억, 평택과 화성 서남부가 3억~7억입니다.
같은 84㎡인데 위아래로 7배 가까이 벌어져 있습니다.
가격을 가른 세 가지 변수
첫째, 규제지역 지정 여부입니다.
과천시와 안양 동안구는 투기과열지구이자 조정대상지역입니다. 여기에 화성시 동탄구가 2026년 7월 1일부터 새로 지정됐습니다. 규제지역은 주택담보대출 한도가 집값의 40%로 묶이고, 비규제 지역은 70%까지 나옵니다.
현금 여력이 같아도 살 수 있는 가격대가 달라집니다. 6억 아파트를 살 때 비규제 지역이면 4억 2,000까지 대출이 나오지만, 규제지역에서 같은 조건이면 2억 4,000입니다.
둘째, GTX-A입니다.
동탄~수서 구간이 2024년 3월, 운정중앙~서울역 구간이 같은 해 12월 열렸고, 2026년 6월 전 구간이 연결됐습니다. 삼성역은 환승센터 공사가 안 끝나 당분간 무정차로 통과합니다.
동탄역 도보권 단지와 그렇지 않은 단지의 가격 차이가 이 노선 개통 전후로 확실히 벌어졌습니다. 같은 동탄2인데 동탄역 시범단지는 14억대, 산척동 외곽은 5억대입니다.
셋째, 일자리입니다.
평택 고덕은 삼성전자 평택캠퍼스가 배후 수요를 만듭니다. P4가 2026년 말 완공 목표이고 P5도 공사가 재개됐습니다. 다만 그 기대가 이미 분양가에 상당 부분 반영돼 현재 실거래는 5억~7억대에서 옆으로 움직이는 구간입니다.
예산대별로 어디를 봐야 하나
실제 자금 계획에 맞춰 다시 잘라 봤습니다. 아래는 전용 84㎡ 기준 진입 가능 지역입니다.
- 4억 안팎 – 화성 남양뉴타운, 평택 지제역 외곽(더샵지제역센트럴파크)
- 5억~6억대 – 평택 고덕국제신도시, 화성 봉담2지구, 동탄1 숲속마을·푸른마을
- 7억~9억대 – 화성 병점역, 평택 지제역더샵센트럴시티, 안양 만안구 아르테자이
- 10억~12억대 – 안양 만안구 래미안메가트리아, 평촌 자이아이파크, 동탄2 레이크에듀타운
- 13억~15억 – 평촌 더샵아이파크·더샵센트럴시티
- 16억 이상 – 동탄역 시범단지, 과천 전 단지
💡 TIP 규제지역 경계가 곧 대출 한도의 경계입니다. 안양은 동안구가 규제, 만안구가 비규제라 같은 시 안에서도 자금 계획이 완전히 달라집니다. 화성도 동탄구만 규제이고 병점·효행·만세구는 비규제입니다.
지금 이 시장을 읽는 법
6개월 실거래를 보면 공통점이 하나 있습니다. 대부분 단지의 최고 체결가가 6~8월에 몰려 있습니다. 상반기 내내 조금씩 오르다 여름에 고점을 찍은 흐름입니다.
동시에 호가가 실거래보다 한참 위인 단지가 많습니다. 평촌더샵아이파크 전용 84㎡는 8월 실거래가 13억 2,000인데 현재 매물 호가는 13억~14억 5,000입니다. 동탄역 시범더샵센트럴시티는 6월 실거래 17억 5,000에 호가는 20억부터 시작합니다.
이 간극은 두 가지로 읽힙니다. 매도자가 상승을 더 기대하거나, 거래가 줄어 호가만 남아 있는 상태입니다. 실제로 규제지역으로 새로 묶인 동탄은 7월 이후 체결 건수가 눈에 띄게 줄었습니다.
그래서 매수 검토 단계라면 순서를 이렇게 잡는 편이 낫습니다.
- 규제지역인지 먼저 확인 – 대출 한도가 40%인지 70%인지가 예산의 절반을 결정합니다.
- 호가가 아니라 최근 3개월 실거래를 기준으로 – 호가는 협상 시작점일 뿐입니다.
- 같은 단지 안에서 층·향별 체결가 확인 – 저층과 로열층 차이가 2억 넘는 단지가 흔합니다.
- 입주 물량 확인 – 동탄2와 평택은 아직 신규 입주가 남아 있어 전세가에 영향을 줍니다.
⚠️ 주의 이 글의 가격은 네이버 부동산에 등록된 실거래·호가를 옮긴 것으로 2026년 9월 초 기준입니다. 실거래는 계약 후 신고까지 시차가 있어 최신 흐름과 다를 수 있고, 같은 단지도 타입·층에 따라 편차가 큽니다. 실제 매수 전에는 반드시 현장 확인이 필요합니다.