가을 이사철이 시작됐습니다. 전월세 계약은 확인하는 순서만 지켜도 사고 대부분을 피할 수 있습니다. 등기부등본은 언제 몇 번 떼야 하는지, 계약서에 어떤 특약을 넣어야 하는지, 잔금 치른 날 무엇부터 해야 대항력이 생기는지 — 계약 전부터 이사 당일까지 순서대로 정리했습니다. 보증금을 지키는 건 결국 이 순서입니다.
1단계 · 계약 전, 등기부등본부터
마음에 드는 집을 찾았다면 계약금을 넣기 전에 등기부등본(등기사항전부증명서)부터 확인합니다. 인터넷등기소에서 몇백 원이면 누구나 뗄 수 있습니다.
- 갑구 – 소유자가 누구인지, 압류·가압류·신탁등기가 걸려 있는지 봅니다. 신탁등기가 있으면 집주인이 아니라 신탁회사가 임대 권한을 갖는 구조라 특히 조심해야 합니다.
- 을구 – 근저당(집주인 대출)이 얼마나 잡혀 있는지 확인합니다.
계산은 간단합니다.
선순위 근저당 금액과 내 보증금을 더한 값이 시세의 70~80%를 넘으면 위험 구간입니다.
경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어려워지는 지점이거든요. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·비슷한 면적으로 확인하면 됩니다.
건축물대장도 함께 봅니다. '위반건축물'로 표시돼 있으면 전세보증금 반환보증 가입이 막힐 수 있고, 주택이 아닌 근린생활시설을 주거용으로 쓰는 이른바 '근생빌라'인지도 여기서 드러납니다.
2단계 · 계약 당일, 사람과 계좌를 확인
첫째, 등기부상 소유자와 계약 상대가 같은 사람인지.
신분증을 직접 대조합니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 가능하면 소유자와 통화로 확인까지 해두세요.
둘째, 돈은 반드시 소유자 명의 계좌로.
공인중개사나 가족 계좌로 보내달라는 요구는 거절하는 게 맞습니다. 계약금·잔금 모두 등기부상 소유자 계좌로 보냅니다.
셋째, 특약을 넣는다.
가장 중요한 건 이 문장입니다. "잔금일 다음 날까지 임대인은 근저당권 설정 등 소유권 변동이나 담보 설정을 하지 않으며, 위반 시 계약은 무효로 하고 손해를 배상한다." 대항력이 생기기 전 하루의 빈틈을 막아주는 장치입니다.
💡 TIP 임대인의 미납 국세·지방세도 확인할 수 있습니다. 세금 체납액은 보증금보다 앞서 배당되기 때문에, 체납이 크면 순위가 밀립니다. 계약 전 임대인에게 완납증명서를 요청하는 게 가장 깔끔합니다.
3단계 · 잔금·이사 당일에 할 일
이사 당일은 정신없지만, 이 세 가지는 그날 안에 끝내야 합니다.
- 잔금 보내기 전 등기부 재발급 – 계약 후 잔금일 사이에 근저당이 새로 잡혔을 수 있습니다. 당일 아침에 한 번 더 확인하세요.
- 전입신고 – 주민센터나 정부24에서 바로 처리합니다. 대항력은 신고한 다음 날 0시부터 생기므로 하루라도 미루면 그만큼 무방비입니다.
- 확정일자 받기 – 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다.
4단계 · 30일 안에 임대차 신고
보증금 6,000만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 계약은 체결일로부터 30일 이내에 주택 임대차 신고를 해야 합니다. 계도기간은 2025년 5월 31일로 끝났고, 지금은 미신고 시 100만 원 이하의 과태료가 실제로 부과됩니다.
신고는 주민센터 방문이나 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 할 수 있습니다. 신고할 때 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동으로 부여되니, 확정일자를 따로 받지 않았다면 여기서 한 번에 해결됩니다.
5단계 · 보증보험으로 마무리
앞의 단계를 다 밟아도 집값이 떨어지면 보증금이 위험할 수 있습니다. 가장 확실한 안전장치는 전세보증금 반환보증입니다. 보증기관이 임대인 대신 보증금을 돌려주는 상품이에요.
보험료는 대체로 보증금의 연 0.1~0.2% 수준입니다. 2억 원이면 1년에 20만~40만 원 정도인데, 보증금 전체를 잃을 위험과 비교하면 아깝지 않은 비용입니다. 다만 가입 요건이 있어 선순위 채권이 과도하거나 위반건축물이면 가입이 거절될 수 있으니, 계약 전에 가입 가능 여부부터 확인하는 게 순서입니다.
⚠️ 주의 "보증보험은 나중에 들면 된다"는 말을 그대로 믿지 마세요. 입주 후에 가입하려다 요건 미달로 거절되면 되돌릴 방법이 없습니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 확인해야 하는 항목입니다.
자주 묻는 질문
Q. 전입신고를 잔금일보다 먼저 하면 안 되나요?
실제 이사와 점유가 전제돼야 대항력이 인정됩니다. 잔금을 치르고 입주하는 날 처리하는 것이 원칙입니다.
Q. 계약갱신을 요구하면 무조건 연장되나요?
임차인은 계약 만료 전 정해진 기간 안에 갱신을 요구할 수 있지만, 임대인이 실제 거주하려는 경우 등 법에서 정한 사유가 있으면 거절될 수 있습니다.
정리하면 등기부 확인 → 소유자·계좌 확인과 특약 → 잔금일 전입신고와 확정일자 → 30일 내 임대차 신고 → 보증보험, 이 순서입니다. 어렵게 느껴져도 하나씩 밟으면 반나절이면 끝나는 일이고, 이 반나절이 수억 원을 지킵니다. 이사철에 급하게 계약을 밀어붙이는 분위기일수록 순서를 지키세요.